Privatrecht
Eine Mietzinserhöhung im Sinne von Art. 269d OR ist eine durch die Vermieterschaft einseitig geltend gemachte Vertragsänderung. Die Vermieterschaft darf den Mietzins erhöhen bei Anstieg der Teuerung und/oder des Referenzzinssatzes, bei allgemeinen Kostensteigerungen oder Mehrleistungen durch die Vermieterschaft oder zur Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit.
Doch nicht jede Mietzinsanpassung ist rechtmässig oder angemessen. Missbräuchliche Mietzinse können von der Mieterschaft bei der zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden.
Der vorliegende Beitrag befasst sich mit den Mietzinserhöhungen, die aufgrund eines Anstiegs des Referenzzinssatzes, des Teuerungsausgleichs oder aufgrund allgemeiner Kostensteigerungen erfolgen.
Beim sogenannten hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen handelt es sich um den Durchschnittswert aller in der Schweiz vergebenen Hypothekarkredite. Der aktuelle Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) quartalsweise, jeweils Anfang März, Juni, September und Dezember, veröffentlicht.
Der Mietzins ist an den Referenzzinssatz gekoppelt. Wenn der Referenzzinssatz erhöht wird, haben Vermieter das Recht, die Mieten anzuheben. Das zulässige Mass der Mietzinserhöhung ist in Art. 13 Abs. 1 VMWG festgelegt. Demnach berechtigt eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens a) 2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent, b) 2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent und c) 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent. Wie hoch die von der Vermieterschaft für die Hypothek effektiv bezahlten Zinsen ausfallen, ist unbeachtlich.
Am 1. Juni 2023 hat das Bundesamt für Wohnungswesen den Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte von 1,25 Prozent auf neu 1,5 Prozent angehoben. Das ist der erste Anstieg seit dem Jahr 2009. Die Referenzzinssatzerhöhung berechtigt die Vermieter gemäss Art. 13 Abs. 1 lit. a VMWG zu einer Mietzinserhöhung von 3 Prozent. Steigt der Referenzzinssatz in den nächsten Monaten wie prognostiziert auf 1,75 Prozent, ist eine Mietzinserhöhung um weitere 3 Prozent zulässig.
Eine Mietzinserhöhung ist selbstverständlich nur bei denjenigen Mietverhältnissen möglich, welche auf einem Referenzzinssatz beruhen, der unter dem aktuell geltenden Referenzzinssatz liegt. Der im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags geltende Referenzzinssatz kann – wenn dieser nicht aus dem Mietvertrag selbst hervorgeht – der vom BWO auf seiner Website zur Verfügung gestellten Tabelle [1] mit der Auflistung sämtlicher Referenzzinssätze seit September 2008 entnommen werden. Wurde der geltende Referenzzinssatz im Verlauf des Mietverhältnisses durch die Vermieterschaft angepasst, ist dieser Referenzzinssatz massgebend.
Weiter ist die einseitige Mietzinserhöhung nur bei unbefristeten Mietverhältnissen möglich. Bei befristeten Mietverhältnissen kann der Mietzins grundsätzlich nicht einseitig erhöht werden, es sei denn gestützt auf eine im Voraus vereinbarte Anpassungsklausel (Index- oder Staffelmiete).
Art. 269a lit. e OR erlaubt es der Vermieterschaft, die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital auszugleichen und zu einem gewissen Teil auf den Nettomietzins zu überwälzen. Gemäss Art. 16 VMWG darf der Mietzins um höchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise erhöht werden, wobei nur die Verrechnung der Teuerung seit der letzten Mietzinsfestsetzung erlaubt ist.
Eine Mietzinserhöhung, welche durch allgemeine Kostensteigerungen der Vermieterschaft begründet ist, ist nicht missbräuchlich. Als Kostensteigerungen im Sinne von Art. 269a lit. b OR gelten insbesondere Erhöhungen des Hypothekarzinssatzes (Referenzzinssatzes), von Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien sowie Unterhaltskosten. Da für die Veränderungen des Referenzzinssatzes die besonderen Ansätze von Art. 13 VMWG zur Anwendung gelangen (vgl. die Ausführungen hiervor), können die allgemeinen Kostensteigerungen nur diejenigen Positionen betreffen, die ausserhalb der Eigen- und Fremdfinanzierung und ausserhalb derjenigen Aufwendungen, die die Mieterschaft über die im Vertrag separat ausgeschiedenen Nebenkosten (pauschal oder nach effektivem Aufwand) bezahlt, aufgewendet werden müssen.
Will die Vermieterschaft den Mietzins aufgrund der Kostensteigerung erhöhen, muss er gemäss konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichts die allgemeinen Kostensteigerungen im Einzelfall konkret und substanziiert mittels Aktenmaterial nachweisen. Hierfür wird der Durchschnitt der in den Jahren vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den durchschnittlichen Kosten der darauffolgenden Jahre verglichen. Die Anwendung einer Pauschale wird vom Bundesgericht nur ausnahmsweise als zulässig erachtet, nämlich wenn keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten lässt und gewährleistet ist, dass die Pauschalen nicht zu einer überhöhten Kostensteigerung führen.
Dass der mit dem Nachweis der effektiven Kostensteigerung verbundene Aufwand in keinem Verhältnis mit der vorzunehmenden relativ geringen Mietzinsanpassung steht und regelmässig den Rahmen von Schlichtungs- und Gerichtsverfahren ausreizt oder sogar sprengt, ist naheliegend. Aus diesem Grund wenden die Schlichtungsbehörden und teilweise auch die erstinstanzlichen Gerichte im Sinne einer vereinfachten Handhabung entgegen der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Beurteilung der Zulässigkeit der allgemeinen Kostensteigerungen trotzdem Pauschalen an. Die von den Schlichtungsbehörden ohne speziellen Nachweis akzeptierten Pauschalen sind je nach Kanton unterschiedlich hoch und liegen in der Regel zwischen 0,25 und 1 Prozent pro Jahr. Einige Kantone lassen gar keine Pauschalen zu. Vorausgesetzt für die Anwendung der Pauschale ist jedoch, dass die Mieterschaft anlässlich der Schlichtungsverhandlung nicht den Nachweis der effektiven Kostensteigerungen verlangt.
Vermieter können den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Die Mietzinserhöhung muss der Mieterschaft mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Hält die Mietzinserhöhung diese formellen Vorgaben nicht ein oder wird mit der Mitteilung die Kündigung angedroht oder ausgesprochen, ist die Mietzinserhöhung nichtig.
Mietzinse können durch die Vermieterschaft nicht nach Belieben erhöht werden. Sowohl bei Mietzinserhöhungen wegen Anstieg des Referenzzinssatzes und der Teuerungsanpassung als auch aufgrund allgemeiner Kostensteigerungen gilt es, mehrere formelle und materielle Voraussetzungen zu beachten und einzuhalten, damit diese nicht als missbräuchlich angefochten werden können oder gar nichtig sind. Insbesondere die Mietzinserhöhung aufgrund allgemeiner Kostensteigerungen kann im Einzelfall Schwierigkeiten bereiten, wenn die Mieterschaft die Anwendung einer Pauschale verweigert und auf Nachweis der tatsächlichen Kostensteigerungen besteht. Vermietern wird deshalb im Zweifelsfall empfohlen, die Zulässigkeit der beabsichtigten Mietzinserhöhung im Voraus von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin überprüfen zu lassen.
Fussnoten
www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/mietrecht/referenzzinssatz.html