Lockerungen im Zweitwohnungsgesetz bei altrechtlichen Wohnungen

Bisherige Rechtslage

Am 11. März 2012 traten die neuen Verfassungsbestimmungen zur Zweitwohnungsinitiative und am 1. Januar 2016 das gestützt darauf erlassene Zweitwohnungsgesetz (ZWG) in Kraft. Eine altrechtliche Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Wohnung, die am 11. März 2012 bereits rechtmässig bestand oder rechtskräftig bewilligt war.

Gemäss dem bisherigen Art. 11 ZWG sind Erweiterungen bei altrechtlichen Wohnungen im Umfang von maximal 30 Prozent der vorbestehenden Hauptnutzungsfläche zulässig, sofern keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden (Art. 11 Abs. 3 ZWG). Möglich waren auch der Abbruch und der Wiederaufbau im Rahmen der vorbestehenden Haupt­nutzungsfläche (Art. 11 Abs. 2 ZWG). Die Kombination von Abbruch und Wiederaufbau mit einer baulichen Erweiterung war jedoch nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung zumindest in der Bauzone nicht zulässig.[1]

Weitere Entwicklungen

Am 19. Juni 2020 reichte Nationalrat Martin Candinas die parlamentarische Initiative «Unnötige und schädliche Beschränkungen des Zweitwohnungsgesetzes in Sachen Abbruch und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen aufheben» ein. Diese hatte zum Ziel, ebendiese Kombination zu ermöglichen.

Am 16. August 2023 veröffentlichte der Bundesrat seine Stellungnahme und vertrat die Meinung, dass der durch die Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie (UREK-N) ausgearbeitete Vorschlag mit dem Verfassungstext der Zweitwohnungsinitiative nicht in Einklang ist. In Abweichung zur parlamentarischen Initiative sollen bei einem Abbruch und Wiederaufbau keine neuen Zweitwohnungen geschaffen werden dürfen. Der Bundesrat machte einen entsprechenden Gegenvorschlag.

Die Gesetzesvorschläge der UREK-N und des Bundesrates wurden im Parlament anschliessend kontrovers diskutiert. Die Mehrheit folgte schliesslich dem Gesetzesvorschlag der UREK-N und votierte damit für die Variante, wonach auch bei einem Abbruch und Wiederaufbau neue Zweitwohnungen geschaffen werden dürfen. 

Neue Rechtslage

Das Parlament stimmte schliesslich am 15. März 2024 der Revision im Sinne des Vorschlags der UREK-N zu. Es wurde kein Referendum ergriffen, was in Anbetracht der umstrittenen Zweitwohnungsthematik nicht selbstverständlich war. Der Bundesrat setzte die neue Bestimmung anschliessend auf den 1. Oktober 2024 in Kraft. Der neue Art. 11 Abs. 2 ZWG sieht nun vor, dass altrechtliche Wohnungen innerhalb der Bauzone erneuert, umgebaut sowie abgebrochen und neu aufgebaut werden dürfen. Innerhalb der Bauzonen darf dabei die Hauptnutzfläche um maximal 30 Prozent der am 11. März 2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden. In diesem Rahmen dürfen zusätzliche Wohnungen und sogar zusätzliche Gebäude geschaffen werden.

Diese neue Gesetzesbestimmung muss von den rechtsanwendenden Behörden angewendet werden. Aufgrund des Anwendungsvorranges bei Bundesgesetzen (Art. 190 BV) geht die neue Gesetzesbestimmung auch Art. 75b BV (Zweitwohnungsartikel) vor. Für eine Überprüfung der Verfassungskonformität, welche der Bundesrat angezweifelt hat, besteht in der Rechtsanwendung daher kein Raum.

Für Erweiterungen altrechtlicher Bauten ausserhalb der Bauzone verweist der neue Art. 11 Abs. 4 ZWG unverändert auf die Bestimmungen des Raumplanungsrechts. Der Abbruch und Wiederaufbau von altrechtlichen Zweitwohnungen in der Landwirtschaftszone (Stichtag ist hier der 1. Juli 1972) ist zulässig.[2] Im Rahmen der quantitativen Obergrenzen (30 Prozent oder 100 m² Bruttogeschossfläche) und unter Wahrung der Identität sind dabei auch Erweiterungen möglich.[3] Zu beachten ist, dass Art. 42 RPV im Gegensatz zu Art. 11 Abs. 2 ZWG auf die anrechenbare Bruttogeschossfläche (bei welcher insbesondere auch die Wände eingerechnet werden) und nicht auf die Hauptnutzfläche abstellt. 

Fazit

Die neue Gesetzgebung für altrechtliche Wohnungen bringt damit eine Lockerung mit sich, welche für Eigentümer von Erst- und Zweitwohnungen in Bauzonen von Zweitwohnungsgemeinden eine wünschbare Flexibilität schafft. Zudem wurde die wenig logische Differenzierung zwischen Umbau und Neubau beseitigt, sodass nun in beiden Fällen von den Erweiterungsmöglichkeiten profitiert werden kann. Neu ist der Ansatz, dass im Rahmen der Erweiterung von 30 Prozent der vorbestehenden Hauptnutzfläche auch zusätzliche Gebäude mit Zweitwohnungen geschaffen werden dürfen. Es wird an den rechtsanwendenden Behörden sein, diese neue Variante, welche doch ein erhebliches Erweiterungspotenzial birgt, zu konkretisieren.